走势和逻辑:2018中国楼市向何方?

2018-06-08 12:03:44


楼市是否在高位?比如说深圳,深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌,但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗?我观察楼市很多年,深圳政府给他一万个胆子,他也不敢直接造假,那这个直线怎么来的? 


大家好,非常高兴受雪球邀请来到深圳,分享对楼市的看法。

今天演讲的主题是《走势和逻辑,2018年楼市向何方?》说到逻辑,很多人会觉得楼市还讲逻辑吗?很多人觉得肯定不讲逻辑,过去几年楼市就没讲过逻辑:为什么楼市的价格涨那么快?为什么租售比这么低,租金这么便宜,房子价格这么高……还有,为什么我买不起楼?这些问题困扰我们很久。今天来和大家聊聊在当下楼市走势的背后,是什么样的逻辑在支撑。其中什么是合理的,而什么又是不合理的。

从2016年下半年开始,国家对楼市政策的态度从鼓励变成抑制。到现在为止政府调控楼市的政策打压已经有一年多了,各地的限购和管控政策层出不穷。这是第一个基本事实,也就是政府的高监管。另一个事实则是自2014年开始,开发商也好、专家也好,都在讲楼市黄金时代结束,白银时代到来。意思就是中国经济增长已经到了拐点,楼市的一帆风顺的黄金时代已经不再。话音未落,2015年开始,楼市到现在已经上涨了三年半,所以我们会看到一个非常奇怪的现象,高强度监管和黄金时代结束反而迎来一个超长时间的增长。这是为什么呢?

第一个问题:楼市是否在高位?当然现在信息发达,大家对楼市的情况已经不是太纠结。但是也有媒体会告诉大家,比如说深圳,深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌,但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗?我观察楼市很多年,深圳政府给他一万个胆子,他也不敢直接造假,那这个直线怎么来的?第一种办法就是,高价格楼盘暂缓入市。但这个方法有缺陷,你暂缓一个月可以,三个月可以,暂缓一年两年怎么办?第二个方式是高价格和低价格一起入市,现在政府还有保障房,只要控制得当,最后成交的平均数是可控的。甚至还可以讲楼盘成交时毛坯和装修价格分开,来降低楼价。今天来到深圳,也觉得深圳楼价调控能力很强,是特大城市里唯一一个能调成直线的。相比之下很多城市表现得差很多:比如说百城价格指数,完全不是直线,还是往上,所以很多城市还是需要再继续努力。

不讲深圳讲上海。在过去的四月,不少上海豪宅都拿到了预售证。例如翠湖天地,117套房一共拿到了385个有效的抢号号码,最低的一套是3500万,最高的是7500万,一下就没了。中粮前滩一号,一个8.5万的楼盘,一共受到了3500个抢号,剔除无效的获得3100个抢号,摇号中奖率是7%,也是一天就没有了。大宁金茂卖9.3万,周边卖10万+,买到就是赚到,因此开盘一下也没有了。请问大家工作多久才能赚到一百万?抢到就是赚到,所以楼盘能不热吗?此外我们也注意到去年一年里内房股也一改低迷,恒大、融创、碧桂园都是涨了几倍。所以答案很简单,确实不管外面怎么说,楼市确实还处于高位繁荣期。

那么接下来的问题就是:又是什么原因导致了超长时间的楼市繁荣?我们一直提醒大家,楼市和股市是不一样的,楼市的繁荣要考虑两个大方面因素,一个是长期因素,一个是短期扰动;从长期来因素讲,还要区分全局因素,以及局部因素。今天我们把和当下行情最重要的四个点抽出来讲,包括:GDP和利息、土地供给侧、居民限购和投资需求。

GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素,1997年中国GDP总值是7.9万亿,2017年则是82万亿。20年增长了10倍多,这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗?是的,这是美国的房屋价格指数和GDP走势,大家可以看到,两者几乎是同步的。唯一背离是在08年期间,美国鼓励中低收入者买房,导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以如果房价上涨也会酝酿着泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告,我们用住房均价来模拟,也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率是偏低,在过去20年,贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里,7%以下的利息是极低的,基本借不到。谁能借到?上市公司,或者国企。但是对于个人来说,买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款,而且可能打7折或者85折。无论如何按揭提供了个人资产能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

在过去五年中国的土地调节了供应,也就是供给侧改革。在总量控制的情况下由地方管控具体措施。地方管控怎么来?大家都知道中国是一个集权国家,所有政策都是一刀切,但是土地政策不应该一刀切的。中国的土地供应基本现状,是一线城市土地供应不足,而大部分地方土地供应严重过剩。所以在调控初期,当时定了房价上涨过快的地区要增加土地供应,反过来,房价有压力的地方也要加以控制。但是在实际执行过程中,北京、上海这样的房价上涨比较快、人口比较多的地方,增加土地供应了吗?没有,反而大幅缩减了住宅供应。与此同时,为了缓解住房压力政府又增加了租赁房政策。但在土地供应限制情况下,租赁房的出台之后,事实上起到了挤压商品房供地的作用。例如最近一段时间,浦东所有的住宅用地都是租赁房。租赁房增加的初衷是好的,但是挤压了商品房供应。但是在三四线城市,由于房价上涨,反而使得土地出让增加成为了可能。

从需求方来看,过去几年出现了一些有意思的情况:第一是一二手房价格倒挂。由于中央政府有严控,各地住房有指导价。我们看到一手房价格明显较市场价为低。这会导致两个结果,第一,很多新房无法取得预售价格,因为开发商不想贱卖。第二,二手房供应也受到影响,我能九折买到上海几百万的新房,为什么要全额买二手房呢?所以一手房和二手房交易都萎缩。在购买力外溢的情况下,三四线城市楼市也逐级走高,逐级兴旺。

很多人会说买房子好无聊。但是从过去二十年的表现来看,能轻松跑赢房子回报率的投资几乎没有,股市、债市就不说了,信托收益也在下降,还打破了刚兑。在中国,房子承担了太多的投资属性,因为大家都知道不投资房子的话能投什么?投来投去会发现,至少到现在为止,过去十几年看起来房子的回报率是最高的。

但更重要的是未来。过去买房回报很高,未来呢?仅从今年来看,跟过去的两三年情况已经有所不同。资金面角度,去年年底央行已经开始推出中性货币政策。汇率角度,人民币升到高位后,目前美元在走强。美国走强相当于其他货币走弱,目前情况下,汇率信心还能走多久?信贷方面,随着房价增高,央行对房地产泡沫的担心也在提升,不断提高购买门槛。相比前几年的宽松的消费贷,到现在已经没有银行敢给消费贷。杠杆在过去的一年多里上得太快,现在这个速度也获得了比较大的遏制,要去杠杆。所以资金面最重要的整体是趋紧,是相对偏负面的因素。

高位土地供应带来隐忧。过去二三线城市卖地都卖得很开心。同时在上市方面,各地地王都因限价降低了去化能力。短期看这些供应都压在后面没出来。所以从短期各项指标来看,库存下来了,但这个库存是短期库存,是非常短期的指标,长期来看必须要从土地的供应角度观察。但是目前许多地产股票分析师和投资者,他们是完全没有关注到的长期指标的影响。如果这些高位出让的土地大量进入市场,那么目前价格是否能支撑?从历史角度看,每一次高位土地的放量供应,到后面都会带来一批发展商财务困难和退出市场,这就为并购带来机会。

从需求角度看,在过去三年半市场出现了单边繁荣,出现了楼市单边上涨的最长周期。在过去三年半,中国房地产新房成交总金额是34万亿人民币。如果这个繁荣还能维持一年,我们预计整个成交会有48万亿,即接近2000年到2013年这14年交易额的总和。即现在一年的销量相当于过去的三年左右,而且这个情况已经维持了四年。因为我们判断,在四年的超长繁荣期,民间的购买力已经被释放得差不多了。这可能不是一个特别好的情况,值得大家注意。

听完本场大家已经可以看到一些端倪。第一,市场处于繁荣后期,繁荣后期不是说危机,后面还有很多菜要上,但是主菜已经吃掉了,至于能维持多久,大家可留个心。另外,政府掐住供应源头,楼价在高位长时间徘徊,但是从二线城市抢房角度来看,恐怕这还不是标准的做法。信贷方面,从各家银行的信贷来说,基本上只有前20的企业有放款。对于大部分企业来说,他们的现金流和融资已经到了比较紧张的状态。这时候我们要考虑一件事情,当头部企业销要过了六千亿的时候,这些企业的库存一定在高位。没有高的库存,不可能每年有三五千亿的销量。但是当你有三五千亿销量和高库存的同时,意味着你对周期是无法规避的。你毕竟是一家全国性的企业。这意味着如果中国的楼市有哪一天突然向下,你是避不掉的。在这个过程中,有一类企业会受到的影响比较小,就是有一部分人收入是来自于销售物业,有一部分是来自于酒店写字楼商场收租物业。我们知道,投资收益是比较有限的但比较平稳。如果地产下行周期在三年以内,基于长期合约的原因,其投资收益不会受太大影响。但是为什么我们在中国的房地产企业看到这样做的企业非常少呢?有两个原因,第一把资金放在投资性物业,企业ROE马上就会下来,同时因为周转放马,马上可能危及企业的财务安全。不但ROE会下来,企业的市场排名、市场地位也会下来。所以在这种情况下,你要做这件事情必须有两个要求,第一有钱了再做投资性物业。第二是要慢慢做,放在长期慢慢做,五年十年时间慢慢去打造地产转型。从过去时间的角度来看,往这方面走的企业还是少数,但将来会更多。同时伴随楼市转型,会有越来越多的中小房企,会慢慢在资金、人才和成本上陷入危机。需要提前注意。

今天的分享就到这里,谢谢大家。



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